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      房产专业知识200问 之 第二章
      房产知识  2013-03-05  866 次  查看评论

      50、砖混结构
      主要是砖墙承重,部分是钢盘混凝土承重的结构。
      51、砖木结构
      主要承重构件是由用砖和木两种材料制成的结构。
      52、钢筋混凝土结构
      主要承重构件是由钢筋和混凝土制成的结构。

      53、住宅的开间
      就是住宅的宽度。
      54、住宅的进深
      就是指住宅的实际长度。
      55、住宅的层高
      是指下层地板面或楼板面到上层楼层面之间的距离,也就是一层房屋的高度。(根据测量层高每降低0.1%,造价成本就减少1%,以山水间作为比较)
      56、住宅的净高
      是指下层地板面或楼板上表面到上层楼板下表面之间的距离。
      57、居住小区总用地
      是包括住宅总用地,公共建筑设施总用地,道路、广场用地、庭院、绿化用地的总和。
      58、住宅总用地
      指低层、多层、中高层、高层以及住宅用地面积的总和。
      59、公建总用地
      指小区内部公共建筑占地面积的总和。
      60、房屋的基底面积
      房屋的基底面积是指建筑物底层勒脚以上外围水平投影面积。
      61、道路、广场用地
      指小区内主次干道、支道、人行道、绿化带中间宽度大于1.5米的步行道及停车、回车广场和有铺砌地面的场地面积之和。
      62、庭院、绿化面积
      指小区内集中绿化带、小公园、住宅间集中种植花木、草地、假山、花架、水榭、水池,以及公共活动场所等为小区所有居住人员共同使用权的绿化面积的总和。
      63、人均总占地面积(平均米/人)
      人均总占地面积=建筑红线内总用地/本小区规划居住总人数。
      64、人均住宅用地面积(平方米/人)
      人均住宅用地面积=小区内总住宅用地/本小区规划居住总人数。
      65、总建筑面积(平方米)
      指小区内住宅、公共建筑、人防地下室面积总和。
      66、住宅的建筑面积
      亦称建筑展开面积,它是指住宅建筑外墙外围线测定的各层平面面积之和。它是表示一个建筑物规模大小的经济指标。它包括三项,即使用面积、辅助面积和结构面积。(结构面积是指房屋建筑中外墙,内墙柱等结构构件所占面积的总和。使用面积是指建筑物各层平面中直接为生产或生活使用的净面积的总和。辅助面积指卧室以外的净面积,包括过道、卫生间、厨房、储藏室、阳台等。)
      67、塔式高层住宅
      以共用楼梯、电梯为核心布置多套住房的高层住宅。
      68、通廊式高层住宅

      由共用楼梯、电梯通过内、外廊进入各套住宅的高层住宅。
      69、剪力墙
      剪力墙是由钢筋混凝土浇成的墙体。由剪力墙组成的承受竖向和水平作用的结构,称为剪力墙结构。剪力墙的抗侧移刚度很大(沿墙体平面)。它主要用来抵抗水平作用和承担竖向作用;墙体同时也作为维护及房屋分隔构件。剪力墙结构可建得很高,主要用于12-30层的住宅和旅馆建筑中。它的缺点是空间划分不灵活。
      70、公用面积
      是指住宅楼内为住户方便出入,正常交往保障生自学成才而设置的公共走廊、楼梯、电梯间等所占面积总和,并按栋或单元户数按比率分摊。
      71、套内建筑面积
      房屋按套(单元)计算的建筑面积为套(单元)门内范围的建筑面积,包括套(单元)内的使用面积、墙体面积及阳台面积。
      72、套内墙体面积
      是套内使用空间周围的维护或承重墙体或其它承重支撑体所占的面积,其中各套之间的分隔墙和套与公共建筑空间的分割以及外墙(包括山墙)等共有墙,均按水平投影面积的一半计入套内墙体面积。套内自由墙体按水平投影面积全部计入套内墙体面积。www.zx0573.com

      73、公用建筑面积
      各产权主体共同占有或共同使用权的建筑面积,指各套(单元)以外为各户共同使用,不可分割的建筑面积。
      74、公用建筑面积的分摊原则是什么?
      如有面积分割的文件或协议,应按其文件或协议分摊计算;如无分割文件或协议,按规定的公用面积分摊原则进行分摊计算。
      75、哪些公用面积应分摊?
      应分摊的公用建筑面积包括套(单元)门以外的室内外楼梯、内外廊、公共门厅、通道、电梯、配电房、设备层、设备用房、结构转换层、技术层、空调机房、消防控制室、为整栋楼层服务的值班卫室、建筑物内的垃圾以及突出屋面有围护结构的楼梯间、电梯机房、水箱间等。
      76、哪些公用面积不能分摊?
      不能分摊的公用面积为底层架空层中作为公共使用的机动车库、非机动车库、公共开放空间、城市公共通道、沿街的骑楼作为公共开放使用的建筑面积、消防避难层;为多栋建筑物使用的配电房;公民防护地下室以及地面车库、地下设备用房等。
      77、套内阳台建筑面积
      套内阳台建筑面积均按阳台外围与房屋外墙之间的水平投影面积计算。其中封闭的阳台按水平投影全部计算建筑面积,未封闭的阳台按水平投影的一半计算建筑面积。
      78、套内使用面积
      指套内住户独自使用的面积,一般包括卧室、厨房、卫生间、过厅、起居室、内走道、阳台、壁柜等净面积的总和。
      79、套外使用面积
      指套外全体住宅的公共使用面积,如楼梯间、电梯间、公共走道、公共用房等。
      80、建筑容积率
      是指项目规划建设用地范围内全部建筑面积与规划建设用地面积之比。
      81、建筑密度
      即建筑覆盖率,指项目用地范围内所有基底面积之和与规划建设用地之比。
      82、人口毛密度
      人口毛密度=小区内总居住人数/小区内占地面积(公顷)。
      83、平均每平方米造价(元)
      平均每平方米造价建筑物总造价/建筑面积。
      84、使用面积系数K1(%)
      使用面积系数=总使用面积(平方米)/总建筑面积(平方米)×100%。
      85、居住面积系数K2(%)
      居住面积系数=总居住面积(平方米)/总建筑面积(平方米)×100%。
      86、结构面积系数K3(%)
      结构面积系数=总结构面积(平方米)/总建筑面积(平方米)×100%。
      87、绿地率
      是指规划建设用地范围内的绿地面积与规划建设用地面积之比。
      88、绿化率
      是指植被垂直面积与规划建设用地面积之比。

      绿地率和绿化率的区别:

      绿地率:管得严,标准高
      在计算绿地率时,对绿地的要求非常严格。绿地率所指的“居住区用地范围内各类绿地”主要包括公共绿地、宅旁绿地等。其中,公共绿地,又包括居住区公园、小游园、组团绿地及其他的一些块状、带状化公共绿地。即使是级别最低的零散的块状、带状公共绿地也要求宽度不小于8 米,面积不小于400 平方米,该用地范围内的绿化面积不少于总面积的70% (含水面),至少要有1/3 的绿地面积要能常年受到直接日照,并要增设部分休闲娱乐设施。而宅旁绿地等庭院绿化的用地面积,在设计计算时也要求距建筑外墙1.5 米和道路边线1 米以内的用地,不得计入绿化用地。此外,还有几种情况也不能计入绿地率的绿化面积,如地下车库、化粪池。这些设施的地表覆土一般达不到3 米的深度,在上面种植大型乔木,成活率较低,所以计算绿地率时不能计入“居住区用地范围内各类绿化”中;而屋顶绿化等装饰性绿化地,按目前国家的技术规范,也算正式绿地。在房地产开发过程中,政府有关的就是绿地率这一指标。根据北京的地方规定,凡符合规划标准的新建居住区,居住小区绿地率不得低于30% ,且要保证居住区内人均2 平方米,居住小区人均1 平方米的规模。

      绿化覆盖率:管得松,绿得广
      如果严格按照绿地率的要求建设绿化,小区建设的成本虽能降一些,但幅度非常有限,坏处很多。最直接的就是小区的环境会很糟糕,小区的品位会降低,这都不利于销售。谁不喜欢绿草如茵呢?北京市要求“黄土不露天”,像地下车库这样大面积的底下设施,它的地表虽然种不了树,但可以种草呀,即使一种花种草,也要专门做地面铺砌;像距建筑外墙1.5 米这样的范围,虽然不算正式绿地,但若能种一些草,总比地砖铺砌更吸引人吧?……在小区规划设计中,计算绿化覆盖率所指的绿地,简单地说,就是有块草皮便可以计入,所以绿化覆盖率有时能做到60% 以上。在开发商销售楼盘的时候,他们当然喜欢引用绿化覆盖率的概念。而对于消费者来说,有草的环境总比满地铺砖的广场环境更陿意吧?
      “绿化率”不是准确的说法,应该称“绿化覆盖率”,这个指标比较宽松,屋顶花园的绿化可以包括在内,树冠张开的面积可以全算。而绿地率要算覆土1.5米以上的绿地,因此空中花园是不算绿地率的。
      89、销售率
      指售出的户数占可销的总户数的比例。
      90、得房率
      指套(单元)内建筑面积与套建筑面积的比率。
      91、公共能耗费
      是小区共用部位、共用设备和公共设施及在公共性服务中所发生的水、电、煤等能源消耗,被称为公共能耗,由此所产生的费用为公共能耗费。
      92、商品房预售
      俗称“卖楼花”,即在房地产尚未建成以前,房地产的经销商在取得受买人一定数量的定金后,将期房出售给受买人。
      93、商品房现售
      是指房地产开发企业将竣工验收合格的商品房出售给买受人,并由买受人支付房价款的行为。
      94、外销房
      是指房地产开发企业按政府外资工作主管部门的规定,通过实行土地批租形式,报政府计划主管部门列入正式项目计划,建成后用于向境内境外出售的住宅、商业用房及其它建筑物。
      95、内销房
      是指房地产开发企业通过实行土地使用权出让形式,经过政府主管部门审批,建成后用于在国内范围(目前不包括香港特别行政区、澳门和台湾)出售的住宅、商业用房及其它建筑物。
      96、规划形态
      是指这一项目的具体建筑构成,譬如一个项目一共由几栋楼宇组成,每栋楼宇的使用性质是什么,单栋楼宇的地上有几层,地下有几层,每一层的具体用途是什么。
      97、住宅组团
      是一种融合了中式四合院建筑模式的居住结构。
      98、单元式住宅、塔式高层住宅、通廊式高层住宅
      是指在多层、高层楼房中的一种住宅建筑形式;通常每层楼面只有一个楼梯,住户由楼梯平台直接进入分户门,一般多层住宅每个楼梯可以安排24到28户。所以每个楼梯的控制面积又称为一个居住单元。塔式高层住宅:以共用楼梯、电梯为核心布置多套住房的高层住宅。通廊式高层住宅:由共用楼梯、电梯通过内、外廊进入各套住宅的高层住宅。
      99、居住单元
      是指一个单元里有几户。俗称:一梯两户、一梯四户等。

      (请点击此处继续阅读 第三章 相关内容)

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